导读：律师团队在湖南X县承办的一起案例中，请求确认被告X开发区管理委员会的强拆行为存在严重的实体和程序两个方面的违法。除此以外，根据实施物权权属和用途的认定应当最终以事实为准的原则，阐述为什么原告的房屋应当依据国有土地上房屋标准而非湘政函84号文进行补偿。本文将通过案件中的代理词阐述一个话题：持有“集体土地使用权证”在何种情况下应当按照国有土地上房屋标准补偿？

代理词

【原告】：刘某

【被告】：X开发区管理委员会

起诉请求： 被诉强拆行为违法，参照国有土地上房屋价格补偿

尊敬的审判长、人民审判员：

原告刘某诉X开发区管理委员会确认行政行为违法及赔偿一案，经法庭调查。代理人提出以下代理意见如下：

起诉请求：

1、被诉的强拆行为存在严重的实体和程序两个方面的违法；

2、原告认为应当参照国有土地上房屋的市场价格进行赔偿。

关于确认违法，原告有如下理由：

1、被告不具有危险房屋管理的行政职权和职责，无权对案涉房屋申请安全鉴定并拆除，属于超越职权。

根据《城市危险房屋管理规定》第五条的规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市危险房屋管理工作。第六条同时规定，市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构（以下简称鉴定机构），负责房屋的安全鉴定，并统一启用“房屋安全鉴定专用章”。据此应当由房地产行政主管部门申请危房鉴定并进行行政管理，可见被告在本案中进行危房管理，属于超越职权。

2、《房屋安全鉴定报告》所依据的鉴定标准已失效，不得作为原告房屋为危险房屋并需整体拆除的依据。

在对案涉房屋进行安全鉴定已属超越职权的前提下，被告向原告送达的《房屋安全鉴定报告》所依据的标准是JGJ125-99，而根据住房和城乡建设部1201号公告，JGJ125-99标准早在2016年12月1日已被JGJ 125-2016标准替代，所以案涉《房屋安全鉴定报告》的鉴定结果明显不合法，原告房屋属于危险房屋的鉴定结论不能成立。

3、被告不具有强拆的主体资格。

被告辩称“为了确保原告一家的人身财产安全，组织相关人员对案涉房屋进行了拆除”，这一做法更违反了《城市危险房屋管理规定》第十七条的规定。第十七条规定：房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其它强制措施。即，采取强制措施的职权不在被告。

4、被告的强拆程序违法。

被告在没有向人民法院申请司法强拆的情况下，便擅自组织相关人员对案涉房屋进行强拆，根据《中华人民共和国土地管理法》第83条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第45条之规定，土地征用房屋强制拆迁应由有关单位申请人民法院执行。最高人民法院在《最高法院判例：集体土地上房屋的强制拆除》评论到：“无论是征收集体土地还是征收国有土地上的房屋，均应在完成补偿安置工作的情况下由行政机关申请人民法院强制执行，在获得法院的准许强制执行裁定前，行政机关没有直接强制拆除被征收房屋的权力。即使在被征收人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿的情况下，征收机关若要实现强制搬迁和拆除，也必须按照法定程序申请人民法院强制执行。”

5、被告存在程序滥用和程序并用。

本案本质是征地拆迁，但为简化拆迁程序，被告超越职权，强行对案涉房屋进行安全鉴定，再依据所谓的案涉房屋为“D级（整幢危房）”的结论，对案涉房屋进行了强拆，这属于典型的程序滥用和程序并用的情形，最高法院发布的《征收拆迁经典案例（第二批）》“王江超等3人诉吉林省长春市九台江区住房和城乡建设局紧急避险决定案”与本案完全相似，在该案中，最高人民法院评论到“被告为了节省工期，对已经启动征地程序的房屋，错误地采取危房鉴定和强制拆除的做法，刻意规避补偿程序，构成程序滥用，严重侵犯当事人合法权益。对于该种借紧急避险之由行违法强拆之实的情形，人民法院应当依法撤销被诉行为，以彰显行政诉讼保护公民财产权的制度功能。”

此外，被告的拆迁补偿实施方案也无合法的前置程序，被告在发布征收补偿方案时，无任何合法的征收批文。

综上，被诉的强拆行为存在严重的实体和程序两个方面的违法。

关于赔偿，原告认为应当参照国有土地上房屋的市场价格进行赔偿。理由如下：

1、被告的“征收补偿”且依据湘政函84号文按集体土地上房屋进行行政补偿安置不合法，也不合理。

依据84号文进行补偿的前提是集体土地被批准征收，但被告并未提交该批准征收的证据。

依据《X县县城城市总体规划》的规定，案涉房屋所在地被列入城市规划区，且是城市中心，即城市建设用地，根据《土地管理法》第八条“城市市区土地属于国有土地”之规定，属于国有土地。

根据原告提交X路建设项目的“建设用地规划许可证”和“建设工程规划许可证”亦可佐证被拆房屋所在地属于国有土地这一事实——因为，依据土管法之规定建设用地必须使用国有土地。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费”之规定。并基于案涉房屋土地已列入城市规划区的事实，不应当按集体土地上房屋或按84号文进行补偿。

原告提交了X路建设工程规划许可证、并以此推定为国有土地，如法院仍然认为不属于直接证据、到底是属于国有还是集体存在事实不清时，原告代理人建议人民法院依据职权调取相关土地登记有关资料——该证据材料亦属于原告因客观原因无法取得之情形。

2、集体土地使用权证书的法律性质之代理意见：

被告答辩称“因为原告持有的是‘集体土地使用权证’，所以案涉房屋所在地也应当是集体土地”的说法不成立。

在我国，物权权属和用途的认定应当最终以事实为准。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。以上规定亦说明“土地使用权证书”记载的集体还是国有，不是土地所有权的最终认定依据。

《不动产登记暂行条例》第四条也可以体现这一点：“不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”“集体土地使用权证”等证书只是物权的登记，属于公示性质，而非设权性质，在《物权法》规定的物权设立、变更情形中，也没有将权利证书作为物权设立、变更的一种。公示性的权利证书是起到一个对既定事实进一步确认、宣示的作用，因为登记错误或登记滞后的原因，并不一定是物权权属、用途等情况的真实反映。就好比公民的身份证性别登记错误，知登记错误的情况下，应不得以登记为准，本案情形与此同理，请合议庭明鉴。

《物权法》第二十八条所规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。这种权利属性的变更，属于法定的，自行为发生之时起即产生法律效力，无须登记自可产生法律意义上的物权效力，不因土地使用权证的未更换而受影响。

3、对原告按84号文进行补偿致使原告生活水平大大降低，严重侵犯原告的合法权益

原告的房屋面积为：一层（地下室）92.4平方米，二层面积78.75平方米，三层面积83.19平方米，其中第一、二层为门面，三层为住宅，按照同地段、同时间、同条件的价位，门面的市价为2.7万元/平方米，住宅的市价为0.9万元/平方米，光房体本身的价格应当约为537万元，加上附属设施、构筑物价值14万元，屋内设施价值、日用品5万元，停产停业及强拆后租房费用5万元，案涉房屋的总价格为561万元（略估），另外，原告的门面之前还用于出租，每年的租金收入也是一笔可观的收入。然而被告仅仅赔偿97.93万，这远远低于市场价，按照市场价，被告的赔偿款仅够买入同地段、同时间、同条件40-50平方米的面门或100多平米的住宅。

被告的这一赔偿标准，严重降低了原告的生活水平。

以上代理意见，请合议庭予以采纳。