一、案情简介

徐先生在武汉市XX区拥有合法房屋。据政府称，因XX区XX改造项目需征收徐先生房屋。

2019年10月X日，武汉市XX区人民政府对徐先生作出了X政征补字[2019]XX号（之二）《房屋征收补偿决定书》。徐先生认为，武汉市XX区人民政府作出上述《房屋征收补偿决定书》事实依据不足，程序违法，补偿标准偏低，严重侵犯了徐先生的合法权益。徐先生因此向有管辖权的人民法院提起诉讼，请求撤销武汉市XX区人民政府作出的X政征补字[2019]XX号（之二）《房屋征收补偿决定书》，后该法院予以立案并开庭审理。

二、案件审理进程

【一审法院认为】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定:“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,……由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。”故签约期限内未达成补偿协议的情况下,武汉市XX区人民政府具有作出被诉《补偿决定》的法定职权。

关于徐先生提出的被征收房屋面积(未经登记建筑面积)、用途(住改非即住改营用途)没有依法作出认定,补偿决定不合法问题。对此本院从以下几个方面分析:一是关于房屋性质(用途)问题。《湖北省实施办法》第四十一条规定:征收个人住宅,被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的,应当按照住宅房屋给予征收补偿;已依法取得营业执照的,对其实际用于经营的部分,可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助,具体补助办法由市、县级人民政府制定。《武汉市实施办法》第三十二条规定：征收个人住宅,被征收人、公有房屋承租入自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的,应当按照住宅房屋给予征收补偿。但本办法公布前,住宅已作为商业门面使用,且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的,对其实际用于经营的部分可以给予适当补助,补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%,具体标准由各区人民政府制定。本案《补偿方案》中关于“八补助”之(五)规定:征收个人住宅,被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的,应当按照住宅房屋给予征收补偿。在《武汉市实施办法》公布前(即2013年1月10日前)住宅已作为商业门面使用,且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的,对其实际用于经营面积部分(具有资质的测绘单位实测确定)给予补助,补助标准为同地段类似商业门面与被征收住宅房屋市场评估价格差额的50%。案涉房屋产权证记载的房屋用途为住宅,徐先生提交的证据证明以该房屋为注册地址XXX(徐先生的母亲)作为经营者办理了营业执照,营业执照载明个体工商户名称为武汉市XX区XX冰棒店,经营场所在武汉市XX区XX街XX门X号,注册日期为2013年4月XX日,该个体工商户2015年3月X日办理了税务登记证。根据上述规定和证据证明的相关事实,原告的房屋产权证记载用途为住宅,尽管实际用于经营,但房屋的性质仍应认定为住宅,应按照《征补方案》中住宅房屋给予货币补偿或房屋产权调换。对于用于经营的部分,应按照规定视情形给予补助。二是关于案涉房屋未经登记建筑面积认定问题。《征补条例》和《湖北省实施办法》均规定了政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。《武汉市实施办法》第十六条第一款规定“市人民政府或者区人民政府作出房屋征收决定前,应当组织征收、国土规划、城管、房管等部门按照各自的职责对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。”。武汉市XX区人民政府举证的《XX区“XX”改造征收项目未经登记建筑补偿细则》对未经登记建筑的定义、认定和补偿、补助做了详细规定。徐先生提交的证据即武汉市XX区房产测绘站2017年7月X日对XX街坊XX门X号即徐先生的房屋制作的房地产平面图,显示有X无证=XX(平方米),S无证经营XX(平方米);徐先生提交的证据即“住宅房屋征收结算单”中填写有历史未登记建筑面积XX和住宅改经营补助项目内容。徐先生代理律师庭审中对XX平方米未经登记建筑面积也予以认可。以上证明案涉房屋存在未经登记建筑面积且实际用于经营等情况。根据《征补条例》和《武汉市实施办法》的规定,政府应该在作出房屋征收决定前,组织有关部门对未经登记建筑进行调查、认定和处理,以确定该部分建筑面积是否补偿、如何补偿。但在案涉房屋征收补偿过程中,本案武汉市XX区人民政府在经测绘确认徐先生房屋有XX平米无证的情况下,未依法组织对未经登记建筑进行调查、认定、处理,且在对案涉房屋作出补偿决定时,只对徐先生拥有产权证面积的XX平方米进行补偿,而对于实际存在而产权证未记载的建筑面积未处理，违反《征补条例》和《武汉市实施办法》的规定。三是关于征补决定的合法性问题。本案《征收决定》所附的《征补方案》规定:住宅房屋补偿,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择货币补偿时被征收房屋价值补偿费和被征收人选择产权调换时产权调换房屋的面积、产权调换房屋结算单价、产权调换面积补助等都是以被征收房屋的建筑面积为基础,而被征收房屋建筑面积包括“证载建筑面积”加“经认定为合法住宅建筑面积”加“经认定为历史未登记房屋打折后的建筑面积”。由此,未经登记建筑的认定,包括认定是未经登记的合法建筑还是历史未登记房屋,认定建筑的建成时间等,对房屋的补偿有重大影响,涉及被征收房屋价值补偿、货币补助、装饰装修补偿、临时安置补偿、产权调换房屋面积选择和结算价值、产权调换建筑面积补助、产权调换房屋补助等事项。本案《补偿决定》未考虑应当认定的未经登记建筑面积及经营状况,相应的补偿内容存在不当,徐先生的补偿权益未得到充分实现,《补偿决定》明显不当,应予撤销。

【判决结果】一审法院认为徐先生请求撤销X政征补字[2019]XX号（之二）《补偿决定》的理由部分成立，判决撤销武汉市XX区人民政府X政征补字[2019]XX号（之二）《征收补偿决定》。

后武汉市XX区人民政府提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持一审判决。

三、案例分析

在征收过程中，如果房屋存在未经登记建筑面积，征收部门应对未登记建筑面积部分进行调查、认定和处理，判断该未经登记建筑属未经登记合法建筑还是历史未登记面积，征收部门若在未确定未经登记建筑面积性质的情况下直接作出补偿决定，将严重侵犯被征收人的补偿权益。