拆迁补偿实例专业咨询意见之系列第二篇

案情介绍：

陈某某在河南省开封市拥有两个养猪场，占地面积20多亩，养猪棚面积暂未知。小猪200多头，大小猪多少头被征收人暂未统计，数量太多，也无法准确统计。土地是和村委租的，签订了租赁协议，租期15年，已养殖7年，还有8年到期。被征收人有有营业执照和养殖许可证，证件齐全，合法养殖。

2021年年底就开始通知征收拆迁了，但至今一直无任何征收有关的书面资料，一直是村委会相关工作人员找被征收人陈某某洽谈征收拆迁事宜。此前征收方已单方面委托评估公司评估了陈某某的两个养殖场的养殖棚及设备、其他附属物，共评估了55万，村委会工作人员告知被征收人陈某某，马上签合同还有55万的补偿，拖着再不签一分没有。

2022年7月底和2022年8月初河南省开封市某某乡政府给陈某某的两个养殖场下发了限期拆除通知书，告知陈某某三天内自行拆除，如不自行拆除，由政府依法强制拆除，两次拆除通知陈某某并未理会。2022年8月底河南省开封市某某区政府又给陈某某家的养殖场下发了限期拆除违法建筑物通知书，限三天内自行拆除，如再不拆除，7日内政府将依法强制拆除。征收方用威胁、恐吓、威逼利诱等各种手段想逼陈某某签订不合理不合法的补偿协议。

据陈某某介绍，此次政府征收农民的土地共1000多亩，征收后的项目是为了让某某公司建超大型养殖场，并不是为了公共利益征收。在没有任何征收公告、征地批文、合法评估的情况下，给被征收人的补偿极低，养殖棚及养殖设施按照村委会告知的也就正常补偿的四分之一，且没有给被征收人依照法律规定安置。被征收人陈某某家是以养殖业为生的，如果没有任何合法征收的情况下，不给被征收人养殖设备设施及附属物合理补偿，以及猪的安置（比如重新安置一块土地供陈某某家养殖），如果强制拆除将会导致猪的死伤，物品及其他附属物，设备设施的损毁殆尽，将会给被征收人陈某某家造成非常大的财产损失。以上这种情况，被征收人该如何应对？争取自己的合法利益及合理补偿呢？

北京一讼专业征拆律师实例咨询及分析：

一、如果觉得补偿不合理的话，一定要应对好对方的限期拆除违法建筑物的行为，这一点上如果不能有效的对对方的行为进行阻止，那么在谈判的过程中肯定没有一个很好的谈判地位。陈某某此前通过微信发过来的限期拆除违法建筑物决定书，律师看后分析认为，此限期拆违法建筑物通知书除还是有很多问题的，因为养殖场本身属于农业用途，应诉是不需要办理规划许可证，不应该按照建设用地的管理来进行要求，所以这里面肯定存在一些违法的问题。

二、通过诉讼或诉讼程序来拉长拆房子的时间，如果让对方以为通过多次下发限期拆迁违法建筑物通知就很容易把房子拆掉的话，等拆后想让对方提高补偿，就比较被动了，建议对收到的限期拆除违法建筑物通知还是应该重视起来，做好应对措施。

三、关于补偿的问题，养殖棚及附属物被征收人粗略估算至少200万，而补偿才55万，如果差距这么大的话，不走法律程序，仅仅是通过口头谈的话可能没有力度，对老百姓来说，没有力度就很被动，对方说什么，老百姓不懂，只能听着。如果抓住对方的违法点，让对方也觉得通过下限期拆除违法建筑物通知随便违法拆除房屋的话，对方的违法成本比较高，将来给自己带来很多麻烦的话，那么可能在这个过程中尽量的通过和被征收人谈来解决问题。所以说征收方也是“看人下菜碟”，看被征收人对此事的应对，然后对方再决定给被征收人补偿多少。

四、被征收人的另一个诉求是还想继续养猪，当然这个是我们的目标，但对方如果硬来硬拆呢？补偿不合理，没有给安置，被征收人不同意，但对方如果说此养殖场房屋是违建建筑，要给你拆了，你也没办法。按照法律规定，违建是不补偿的，就是要给你拆掉，到那时我们相当被动了，那就不是养不养的问题了，真的拆了，补偿都很难拿到。当然我们的目标和想要的结果肯定要考虑，但最关键的还是我们要通过怎样的方式方法，在这场利益博弈的过程中实现我们的目的和结果。而且对方拆除我们的房屋也是为了建大型养殖场，并不是为了公共利益，那么这种情况，我们为什么要让给对方而损害我们的利益呢？

五、政府征地拆掉农民养猪场为了让某某公司建大型养殖场，某某公司肯定要考虑降低成本的，怎么减少成本？那肯定想方设法的减少被征收人的补偿，通过威胁、恐吓、胁迫、通过行政机关的行政权力等方法手段让被征收人签字，那么被征收人的合法利益就会受到很大损失。被征收人唯一的渠道就是通过法律程序增强在这场利益博弈当中的力量，如果没有这一点，被征收人想提高补偿，想把养猪场保留下来或者让对方给合理补偿和安置继续养殖，这个可能很难实现。

六、该被拆迁人的情况非常紧急，这种情况建议先委托律师给对方发份律师函，让对方了解被拆迁人已经委托专业征地拆迁律师介入维权了，这也能起到一定的威慑力，不能让对方肆无忌惮的就可以拆掉房屋，因为政府也得看，直接违法拆掉的话，有没有法律后果？会不会被起诉？但如果政府觉得拆就是违法拆的，拆了话被征收人肯定会起诉，也就会考虑要不要真的违法强拆？所以当务之急提前通过发律师函把事情说清楚，后面再走其他法律程序，这一点很重要。

七、当然发了律师函也不一定就能阻止对方一定不拆了，但如果通过委托专业征地拆迁维权律所及律师发的律师函，对方也就不会欺负咱老百姓不懂法，能够很好的通过法律途径让对方知道，如果政府违法强拆，我们老百姓也会鼓起勇气坚定的来维权，那怕后面真的违法强制拆除了，在我们提前介入法律程序的情况下，对方也会在后面在补偿与赔偿、包括安置方面也会高度重视我们的诉求。

北京一讼律所专业拆迁律师建议及解决方案：

以上七点是北京一讼律师事务所主任律师，李顺华律师通过与被征收人（该案的实例咨询人）通过提前了解大致案情，通过提前阅读与研究咨询人提供的与本案拆迁有关的书面资料，再通过线上视频方式详细了解情况后给出的分析、建议、及对该案的解决方案，以供被征收人（咨询人）参考，综合考虑，以便做出是否委托专业拆迁律师维权的决定。