李顺华主任律师公益直播拆迁法律咨询系列文章第123篇

在城市建设与发展进程中，拆迁安置是绕不开的重要环节，由此引发的纠纷也屡见不鲜。本文将围绕一位当事人在 2021 年遭遇的拆迁安置纠纷展开，深入剖析其中涉及的法律问题与解决路径。

2021 年，当事人完成拆迁，然而在安置环节，却出现了一系列棘手问题。原本协议约定的安置房，实际交付时面积超出预期。按照相关规定，当事人对于超出面积在 30% 以内的部分愿意掏钱补足差价，而对于 30% 以外的部分则拒绝支付。这种主张是否合理呢？从法律角度来看，虽然拆迁补偿协议具有行政协议属性，但同时也具备普通协议的特征。在商品房买卖中，对于面积误差有明确规定，当一方导致面积误差超过 3% 时，违约方需承担相应法律责任。同理，在拆迁安置这种类似情形下，若因安置房提供方原因致使面积超出约定，被拆迁方有权参照相关规定，拒绝支付超出合理范围面积的房款。尽管拆迁协议中存在 “多退少补” 条款，但由于单价未明确，且拆迁方声称不适用于商品房销售办法规定，这种情况下，若协议未明确约定超出国家规定 3% 的部分仍由被拆迁方补足，那么应当适用法律规定，维护被拆迁方的公平权益。

此外，当事人院内存在一块 150 平米的空白用地，在拆迁过程中，该空白用地既未被评估，也未获得相应补偿，并且在拆迁方案与合同中均无明确记载。在庭前和解阶段，这一问题被再度提及。实际上，最高人民法院对此类空地补偿有专门答复，明确应当予以补偿。只是在补偿方式上，存在单独补偿或纳入房屋容积率一并补偿两种可能，实践中对此争议较大。关键在于，房屋补偿时的评估报告是否涉及容积率表述。若评估仅针对房屋本身及商业占用土地，未考虑空地因素，那么拆迁方后续关于已包含空地补偿的辩解就显得牵强。在此案例中，拆迁方仅对房屋建筑物进行评估，未涉及房屋所占有土地及空白用地，这更表明土地补偿存在遗漏，当事人有权要求拆迁方就空白用地进行补偿。

当事人还提到，当时建筑物评估价格为 2600 元/平米，而当地商品房市场价格在 3400 - 3500 元/平米，且因断水断路断电等客观因素才同意拆迁。当事人按照建筑物评估价格计算 150 平米空白用地价值，认为约值 30 - 40 万。但需要明确的是，土地价值不能简单套用房屋价值，必须由专业评估机构依据地段、周边环境、土地性质等多种因素进行专业评估。

当事人又质疑拆迁性质。原本政府报告称属公益性拆迁，但如今商品房已建成，显然是以盈利为目的，违反了拆迁应以公共利益为目的的原则。不过，维权需把握时间节点。对于此类涉及征收决定合法性的问题，若要通过法律途径维护权益，应在征收决定作出后 6 个月内提起行政诉讼，在诉讼中审查征收决定是否符合公共利益需求以及相关法律法规规定。由于该当事人已签订协议且进入安置阶段，大概率已超过起诉期限，即便拆迁方存在违法行为，从法律程序上也可能丧失胜诉权利。这也警示广大被拆迁人，一旦对拆迁事宜存在质疑，务必及时采取法律措施，避免因错过诉讼或复议期限，默认违法行政行为的合法性。

最后，关于 3% 面积误差约定在司法实践中的支持情况，因这类案件本身数量较少，法院或司法机关是否支持需视具体情况争取而定。在拆迁安置纠纷中，被拆迁人应充分了解自身权益，依据法律法规，积极采取恰当的法律行动，维护自身合法利益。