案情介绍：

二零二零年前后在买的商品房，有的付了全款，有的付了一半，有的签了购房合同了，有的没签，但都有付款凭证，按照合同约定应该是二零二三年交房，但现在烂尾了，应该是交不了房，咨询李律师，起诉退房退款可以吗？是不是只起诉行政案件？民事起诉开发商没钱有用吗？

北京一讼律所李顺华主任律师解答：

事实上按照传统的观点，烂尾楼的问题基本上会按照民事诉讼的思路去解决争议。也就是说我们交了购房款，那么有的人签订了购房协议，结果开发商把楼建不起来，建不起来肯定就是说我们跟开发商之间存在购房的争议，那么这是一个典型的平等主体之间的民事争议，一般的思路上来讲就是起诉开发商，要么你给我继续在多长时间之内来交房，要么说这个房子建不起来了，我签了这个合同，我本来就是要买房子的，结果房子买不到，我合同签这个合同目的不能实现。现在烂尾楼的问题是一个非常大的社会问题，很多人可能采取各种的投诉举报等等方式，但是很多问题得不到解决，因为它不能够形成一个有效的约束力的法律文书，所以说导致很多问题来回的踢皮球。我们刚才说了解决这类问题，一个传统的思维思路，直接起诉开发商要求他要么限期交房，要么给我们退钱，因为这个房子不能交付，我们的合同目的不能实现。从合同法的角度上来讲，也是有权利要求他进行退房退钱的。

但是我们还除了这个思路之外，还可以通过一些行政监管的思路来走，比如说涉及到土地房子的开发，那么我们要知道这个房子它是从从开发到出售，他都经过非常多的层级的监管，如果说开发商没有经过合法的手续，导致这个房子交付不能够及时的建成交付，那么其实本身相关的行政监管部门它也要进行监管处理，比如说他没有取得用地、规划手续，甚至没有取得预售许可证就进行了销售，这些其实都是可以采取的一些行政的监管的一个措施，如果相关部门不进行监管，那么我们还可以通过司法途径来要求行政机关进行监管，当然在这个过程中是不是可以争取到跟开发商协商，或者是通过行政机关来协调来解决补偿安置或退房退款的问题，这是我们说要考虑采取这个措施，是为了达到的一个目标。

总而言之，就是说如果说你想让开发商把这个钱退还给你，肯定是要么你采取民事诉讼，要么你也可以结合相关的行政诉讼，行政的相关的法律的工具来通过这种方式来解决。当然具体怎么解决，还是要具体问题具体分析，后边如果说有具体遇到烂尾楼房屋的朋友们，也可以跟我们进行私信联系沟通，我们会具体的问题具体分析，给大家提出一个比较好的法律的方案。

咨询人：

好的李律师，非常感谢，您的解答我听明白了。但还有两个问题，第一个问题是我觉得走民事的话可能开发商没钱起诉了没什么用。第二个问题是立案的问题，因为有人去立案根本就立不上案，不立案也不出裁定，这个问题怎么办呢？

北京一讼律所李顺华主任律师解答：

确实，走民事的它确实存在着两个障碍，一个就是刚才说的一个诉讼费的问题可能是比较高的，再一个就是起诉之后，开发商他没钱，然后执行到时候也是个非常大的问题。但是我们要说的是如果说开发商真的没钱，那么就是说哪怕你通过行政监管的方式，是不是可以再增加压力的情况下，让他主动的去筹钱？我倒觉着是会增加这方面的可能性，但是如果说开发商他就是不管你怎么逼他，怎么给他施加压力，他都没钱，这个其实你到任何时候可能都没办法，但是我们只是说很多问题你只有做了，你才能知道它的结果是什么样的，我们只要确定说你做的方向是正确的，你做的这个事情对你促进这个问题的解决有帮助，我觉得就值得去尝试，因为涉及到一个土地的开发的问题，如果说假设土地开发手续不全，或者本身是一个违建，那么假设相关执法部门说你要是不解决这些问题，要进行违建执法，对吧？正当的你没有取得手续你就去建房，或者是没有取得施工预售手续，你就去销售，那么被罚款，在这种情况下，是不是能够通过这个方式来增加压力的情况下，让开发商主动去筹钱来解决这个事情？我倒觉着这种方式可能要比你走民事诉讼成本可能会低一些，然后效果有可能还会比单纯的走民事诉讼可能效果还会好一点。