【对农村宅基地房屋拆迁怎么补偿安置?】

• • 由于我国实行的是集体土地和国有土地二元土地管理模式，导致集体土地所有权相对于国有土地所有权来讲，少了很多权能，即同地不同权，其中最为明显的区别就是国有土地可以上市交易，而集体土地不能上市交易，而且规定，除了乡村自己建设自己使用的房屋，其他国家建设都必须使用国有土地，这就导致集体土地不能直接出让给建设方，而只能先由当地将集体土地征收为国有土地后，再由当地出让给建设方，由此导致集体土地根本无法上市交易，也就没有市场价值，也就不可能像国有土地那么值钱。这样带来的后果就是坐落于集体土地上的房屋也就没有国有土地上的房屋值钱。比如，周边出售楼盘的市场价值在一万左右，那旁边集体土地上的房屋还是按照地上物的重置价每平米几百元最多一千多元计算价值，再加上征收宅基地的补偿，也就是每亩几万元，多的地方也就十几万元，导致农村宅基地房屋的补偿非常低。这当然会引发宅基地房屋所有权人的反对，由此引发的社会矛盾也非常严重和普遍。那么很多被拆迁人不禁要问，对宅基地房屋拆迁到底应该怎么补偿才合理合法呢？

  • 我们先来看一个案例

• 家住安徽阜阳的孟先生遇到当地拆迁了。他家的房屋紧邻马路边，属于城中村中位置较好的，孟先生就一直将其中的三间房屋用于自营超市，另外两间出租给他人经营摩托车维修。十几年下来，随着城镇化的不断加快，孟先生家的房屋虽然属于集体土地上的宅基地房屋，但经营收入和租金一点也不比国有土地上的商铺少。因此他家也获得的丰厚的收入。可是，按照本次采取的补偿安置政策，虽然孟先生家的房屋可以参照国有土地上的房屋的市场价评估补偿，但是只能按照居住房屋的标准补偿，而且按照孟先生家房屋的建筑结构和年代，还要按正常标准扣除很多补偿额度。拆迁方还说了，如果孟先生不同意现在的补偿方案，那就按集体土地房屋每平米几百元补偿，如果还不同意就强拆！幸好孟先生自遇到拆迁以来非常注意学习拆迁法律法规，并且经常旁听我们在阜阳代理的拆迁案件的开庭，再加上孟先生本来就是一个有主见的人，维权意识非常坚定，因此没有与拆迁方签订补偿协议，而是委托律师代理他的维权案件。
• 我们介入后，首先发现，对孟先生的房屋参照国有土地上房屋评估补偿虽然是一个进步，这样缩小了与国有土地上类似房屋的补偿差距，但是即便如此，算下来的补偿标准仍然不能保障孟先生一家的长远生计有保障，生活水平不下降，这明显与中央的拆迁政策原则不相符。其次，即便按照国有土地上房屋补偿，对于孟先生占用的集体土地进行征地拆迁，仍然要上报省级以上当地批准才行，但是据孟先生讲没有看到这样的批文，因此涉嫌违法征地拆迁，第三，对于孟先生家房屋实际用于经营用途这一点，补偿标准里没有体现，这也是导致孟先生合法利益受损的直接原因。为此，我们尽快代理孟先生提起了一揽子法律程序，一方面阻止拆迁方的违法拆迁进度，另一方面通过法律程序追究违法行政的法律责任，最终拆迁方在受到法律和拆迁进度的双重压力下，终于选择了提高对孟先生房屋的补偿标准来了解此案，孟先生一家在现有条件下争取到了利益最大化，以后也可以安居乐业了。
• 现在我们结合以上案例总结一下对宅基地房屋应该怎么补偿安置的问题。
• 对宅基地房屋的补偿标准国家没有统一的法律规定，但总体的原则底线是要保障被拆迁人的居住条件不下降，不能因拆迁降低被拆迁人原来的生产生活水平，具体来讲，分为一下几种情况：

1、对于一般的农村宅基地房屋补偿包括对宅基地的土地补偿、地上房屋以及其他附属物的补偿等。对宅基地的补偿方式各地不同，有的参照征收耕地的征地补偿标准或者按照地方当地制定的区域指导价给予货币补偿，有的提供宅基地安置。对房屋一般会根据房屋结构不同，按照地方当地规定的重置价格进行补偿。

2、需要注意的是，如果按照以上补偿政策征收农村宅基地房屋，补偿标准是非常低的，因此很多地方会制定安置政策予以弥补，一般会以农村应安置人口为依据，按照每人口30-80平米认定被拆迁宅基地房屋的合法面积以及应安置房屋面积，或者根据人口给予一定的购房补助，被拆迁人可以选择自己购买定向安置房，或者产权置换与货币补贴相结合。具体做法各地有很多不同。

3、对于像以上案例一样，对列入城市规划区内的宅基地的房屋进行拆迁，有些地方当地会参照国有土地上周边类似房屋的市场价值进行补偿。

• 当然需要提醒大家的是，拆迁本是一场利益博弈，拆迁方作为与被拆迁人有利益矛盾的一方，其制定的补偿安置政策很容易偏离公平公正性，因此，如果依据以上三条的补偿安置，仍然不能达到被拆迁人生活水平不下降，长远生计有保障的标准，被拆迁人还可以委托专业拆迁维权律师，通过法律的武器进行维权，主动争取自身利益的最大化。