周口市闫某某诉周口市川汇区人民政府补偿决定案例

         案情介绍：2017年8月1日，河南省保障性安居工程工作领导小组办公室作出豫保安居办[2017]46 号文，周口市川汇区沙北沙颍河沿岸棚户区改造项目作为全省 2018 年城市棚户区改造项目计划下达给周口市川汇区人民政府。周口市川汇区人民政府于 2017年10月9 日作出川政[2017]13 号《周口市川汇区人民政府关于沙北沙颖河沿岸棚户区房屋征迁决定》，2017年10月10日周口市川汇区人民政府作出川政[2017]9 号《关于沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造房屋征收决定的公告》，并于同日在征收区域公告张贴，一同公告张贴的还有川汇区人民政府房屋征收办公室制定的《沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》。

         委托人家在川汇区庆丰街有住宅房屋一座，总建筑面积为211.14平方米。该房屋在上述征收决定所载明的征收范围之内。周口市川汇区人民政府提供的人和办事处太平社区居民代表会议决议时间为2017年8 月30 日，该决议内容为同意选择周口永正土地房产评估咨询有限公司进行评估。2017年9月1日川汇区人民政府房屋征收办公室作出《关于对沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造房屋价值评估的通知》，该通知内容为推荐五家评估机构，供居民协商选择 2 家评估机构。同日该办公室作出《关于对沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造评估咨询机构选择征求意见结果公告》，该公告显示 2017年8月25 日，征收部门推荐五家评估机构，经过讨论过半数居民同意选择河南申鑫房地产评估事务所有限公司、周口永正土地房产估价有限公司进行评估。周口永正土地房地产估价有限公司对原告闫某某家房屋价值进行了评估，评估价值时点是 2017年8月25日，评估分户报告编号为792.该评估报告没有作出评估的时间。该评估报告评估结果是房屋面积是205.07 平方米，评估金额1270.0 元，评估单价一号房为每平713.44 元，二号房为每平方米 500 元，土地面积 70.38 平方米，土地单价为每平方*1545 元，土地价值总计 1737107 元 。

        2017年10月23 日拆迁工作人员向委托人送达了分户评估报告，之后周口市川汇区人民政府又多次派人与委托人家人协商补偿事宜未果。2018年6月8日，周口市川汇区人民政府对委托人作出了川政征补[2018]55《周口市川汇区人民政府房屋征收补偿决定书》，并于同日向委托人送达， 委托人不服该补偿决定，向周口市中级人民法院提起诉讼。
         裁判要旨：周口市中级人民法院经审理认为：
         一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位，个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿"。该《条例》第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定"。但从被告提供的评估报告单显示的价格看，因没有提供类似房地产市场价格的证据，不能证明评估价是否不低于类似房屋的市场价格，其评估时使用成本法也与法律规定相违背，并且其评估价格远低于《沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》中规定的每平方米最低3000 元的补偿价，这也造成了绝大部分拆迁户按最低价补偿的事实， 使得对被征房屋进行价格评估形同虚设。
          二、被告发出《关于沙北沙颖河沿岸片区棚户区改造房屋征收决定的公告》时间是2017年10月10日，而其作出评估的价值时点为2017年8月25日，明显违背《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。
          三、从评估机构选择程序上看存在以下违法之处:

          1.被告在 2017年9月1日就选定了评估机构，即被告先确定评估机构，后作出房屋征收决定，这不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款“房地产价格评估机构由被征收人协商选定:协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省，自治区、直辖市制定”的规定与《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例〉的规定》第六条的规定，

          2、被告没有提供证据证明评估机构系被征收人协商选定的，也没有提供证据证明选定的评估机构是由多数被征收人选定。

          3、从被告提供的《关于对沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造房屋价值评估的通知》和《关于对沙北沙颖河沿岸片区棚户区改造评估咨询机构选择征求意见结果公告》作出时间可以看出，2017年9月1日，同一天推荐五家评估机构，同一天就选定了其中两家，并且在上述《关于对沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造评估咨询机构选择征求意见结果公告》中显示推荐评估机构的时间是2017年8月25日，而被告《关于对沙北沙颖河沿岸片区棚户区改造房屋价值评估的通知》时间却为2017年9月1日，其评估公司推荐、选定时间混乱且相互矛盾，所以可以认定被告所属的征收部门在选定评估机构时也明显程序违法。
          裁判结果：撤销被告周口市川汇区人民政府于2018年6月8日对原告作出的川政征补[2018]55 号《房屋征收补偿决定》。
          律师点评：补偿决定是否合法除了关系到补偿数额安置方式等， 更重要的是补偿决定可以成为强制拆除的依据，因此其合法性须严格审查。