—————江苏省南通经济技术开发区人民法院（2023）苏 0691行初762号《行政判决书》

代理律师：北京一讼律师事务所，李顺华律师、韩海祥律师

案情介绍：缪先生在海安市丹凤路某综合楼拥有一套商品房，且该房是缪先生的唯一住房。

2021年，海安市住房和城乡建设局（以下简称“海安市住建局”）将该综合楼鉴定为危房，安全等级为D级，称需要对该楼立即采取措施。2021年9月，海安市住建局对包括缪先生在内的综合楼住户

作出《责令紧急搬出决定书》责令其立即停止使用并搬出。后因海安市住建局一直未对缪先生的损失给予公正合理的补偿，双方未能达成补偿安置协议。2022年11月，海安市住建局对缪先生作出了《行政补偿决定书》，但缪先生认为海安市住建局作出上述《行政补偿决定书》认定事实、适用法律法规明显错误，程序违法，严重损害了自己的合法利益，故向江苏省南通经济技术开发区人民法院提起诉讼。

裁判要旨：第一，被告作出补偿决定时未给予原告货币补偿和产权调换的选择权。根据政府文件规定，拆迁补偿方式可实行货币补偿，也可以实行产权调换。案涉房屋原属于国有土地上的房屋，被告在作出《危房补偿方案》时，并未告知原告有权选择货币补偿或产权调换安置，在规定的时间内未作选择的，将采用产权调换安置。事实上剥夺了原告选择货币补偿的权利。

第二，在评估时也未按照市场价和低价位置换价两种方式分别评估，选择有利于原告的方式补偿。根据政府文件规定，在安置过程中，除对被征收房屋和安置房同时采用市场价进行结算的安置办法外，即俗称“高进高出”，也规定了拆迁安置房补偿方式，即对被征收房屋和安置房同时采用低价位置换价进行计价结算的安置办法，即俗称“低进低出”。应当允许原告选择何种计价结算办法，以使其安置利益最大化。被告直接按照第二种方法对原告房屋进行了评估，未采取市场价值评估价格与置换低价位商品房的置换评估价格之间对比，何种安置方法对原告更为有利的情况下，直接采用产权调换安置方法，未能体现对原告合法权益的充分保障，行政补偿行为存在明显不当。

第三，被告确定的补偿安置结算价格缺乏依据。在原告未予选择安置房源的情况下，被告直接确定了安置房，且该安置房结算价格并未按照规定的安置房价格进行结算，在未与原告协商一致的情况下，被告自行决定安置结算价格缺乏相应政策依据，在安置房的计价结算方式上，亦未能充分保障原告的利益。

第四，被告作出补偿决定时遗漏了车棚补差的补偿。居住在该综合楼内的住户都享受了车棚补差10000余元，故原告应当同等享受，但被告作出补偿决定时遗漏了车棚补差补偿项目。

裁判结果：一、撤销被告海安市住房和城乡建设局作出的《行政补偿决定书》。二、责令被告海安市住房和城乡建设局于本判决生效之日起六十日内重新作出处理。

律师点评：在拆迁时，应保障被拆迁人的选择权。无论是拆迁补偿方式还是安置房计价结算方式，被拆迁人都有权根据最大化利益原则自由选择。拆迁方在做出补偿决定时必须征求被拆迁人的意见，并达成一致。如果拆迁方不考虑被拆迁人的意愿，单方面做出补偿决定，就违反了法律规定。