导读：我国国有土地上房屋的征收过程中，必然伴随着对房屋进行评估的问题。依据国务院590号令的规定，由房屋征收部门委托专业的评估机构对被征收人的房屋进行评估。因此，寻找估机构操作的违法点也是我们专业征地拆迁律师工作价值的提现，违法点找寻的恰当，会为后续被征收人谋求正当权益赢得更多谈判筹码。今天，通过北京在明律师团队李顺华律师、韩海祥律师代理的一则实例，来浅析这一问题。

案情简介

家住在山东省某市某区某路的聂先生，于该路口处拥有合法房屋一处。当地区政府于2018年1月26日作出《征收决定公告》称，对聂先生家所在区域的房屋实施征收。随后，聂先生因安置补偿费未谈妥因而未与征收部门达成安置补偿协议。2018年8月29日，区政府对聂先生作出了《房屋征收补偿决定》，补偿费用依然过低。好在聂先生提早委托了北京在明律师团队的李顺华律师、韩海祥律师。律师认为，政府在对聂先生的房屋征收过程中，涉及到评估机构的问题上存在多处违法点。在律师的指导之下，聂先生提起了诉《房屋征收补偿决定》的司法程序，庭审中，重点针对评估机构的违法问题向法庭进行详细陈述，评估机构的违法点成为聂先生在庭审过程中化被动为主动的有利筹码，对政府起到了效果显著的施压作用，为后续谈判巩固了胜利成果。

律师分析

本文着重在评估机构的选定、评估程序两点并结合案情进行如下分析。

一、案涉评估机构的选定违法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

本案中，案涉评估机构并非经包括聂先生在内的被征收人依法选定，聂先生等人对评估机构的产生毫不知情。另外，未依法公告告知被征收人选定评估机构、未征求广大被征收人的意见案涉评估机构未经被征收人协商商定也存有重大程序瑕疵问题。因此，案涉评估机构的选定程序违法。

• 案涉评估机构的评估程序违法。

（一）评估机构未依法委派估价师对聂先生房屋进行实地查勘。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定：“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。”

本案中，案涉评估机构并未依照上述规定，委派注册房地产估价师到聂先生被征收房屋进行实地查勘。案涉评估机构仅仅委托一名工作人员到聂先生的房屋实地查勘，而未安排估价师实地查勘，区政府也没有提供证据证明委派的上述两位估价师确实达到聂先生房屋进行了实地查勘，明显违反法律规定。

（四）案涉评估报告的送达程序违法。

房屋价值评估报告是行政机关作出补偿决定最重要的依据之一，如果评估报告未及时依法送达，会导致被征收人申请复核评估及申请鉴定的权利无法正常行使，进而使得补偿决定本身失去合法性基础。

本案中，案涉评估报告并未依法送达给聂先生本人，区政府提供的案涉评估报告的《送达回执》显示已经由聂先生的儿子聂某某代签接收。然而，虽然聂孟见与聂庆祥是父子关系，但是，案涉被征收房屋系上聂先生所有，区政府也没有提供相关证据证明聂先生委托儿子代为签收了案涉评估报告。因此 ，案涉评估报告的送达程序违法。

 律师意见

在明律师提醒您，因征地拆迁提起的众多行政程序中，寻找估机构操作的违法点也是我们专业律师工作价值的提现，以此为被征收人谋求合理、合法权益。必要时，建议寻求专业的律师建议和帮助。