李顺华主任律师公益法律直播系列文章第八十九篇

案情介绍：

咨询人：老师，我家的房子土地被征收了，只拿到了房子的补偿款，土地没有拿，就叫我把房子拆了，我没有拆。

北京一讼律所李顺华主任律师解答：

我们说房地产它是由两个最基本要素构成的，一个是地上的建筑物，还有一个就是土地的使用权，如果说是缺少了任何一部分，它不能够构成一个房地产。而且我们国家基本的一个原则就是房地一体的，房地一体什么叫房地一体？就是说房子的所有权和土地的使用权它必须是主体是一致的，而且有这个房子他肯定是要涉及到土地的使用，那么涉及到土地使用，肯定是涉及到地上的一些建筑物，这是一体的。

但是我们也发现在很多征收过程中，就是说很多的征收人员跟我们去割裂来说这个问题，比如说农村的房子，他会说这个土地是集体的，是村里的，然后那个房子是你建的，但是土地是村里的。这里边有一个概念，就是说土地的所有权和土地的使用权，也就是说土地的所有权归村里，这是集体所有土地，这是国家法律规定的，这没有问题，但是对于土地的使用权，它也是一种物权，我们说宅基地使用权在我们国家的民法典里边也有明确的规定，叫做用益物权，它是一个明确规定的法律种类，而且明确规定在征收的时候征收了宅基地使用权要依法进行补偿安置的。所以我们说一个概念就是，把房子和土地分开，只给房子一平方米几百，最多就是一两千，没多少钱，因为地上建筑物它的成本是有很明确的核算的建筑材料多少钱、人工多少钱，再加上你的折旧，一般来讲不会有太多，但是对于土地的问题，那么他也是要进行补偿的，这是集体土地的。

还有一个如果说涉及的是国有的，国有土地它除了土地的所有权人不一样之外，其他的其实也没什么本质的区别。当然了国有土地所有权人是国家所有，它跟集体所有的一个区别，就是国家所有的土地使用权，它在满足了一定的条件情况下，它可以公开在市场上进行出售转让。这也就是说国有土地的房子，它是可以在市场上交易，农村的房子不能够上市交易，它主要问题就是说国家的法律规定进行了限制，那么至于为什么这么限制，肯定还是有我们深层次的历史和经济制度，包括很多制度原因的，但是沿用下来，就是说你集体所有的土地，你的法律上的权能，比如说你是不是能够出让，能不能转让，这个问题跟国有土地就是不一样。

所以说带来的结果就是国有土地的使用权的价值，他就跟土地集体土地价值就不一样。那么对于国有土地的价值，它是明确可以通过市场价值进行评估确定的，但是对于集体土地的宅基地的价值，他就不能够通过评估，为什么？因为你不能够买卖，你就没有市场价，没有市场价怎么评估？所以就导致一个问题，对于宅基地补偿怎么补偿的问题，这就涉及到一个征收集体土地，它有一个综合地价的问题，综合地价其实就包括了对土地所有权和使用权，包括了对土地补偿费安置补助费，是一个规定价格，是一个上级的部门的规定价格，它不是市场价，这个规定价格怎么规定出来的？虽然我们国家有明确的规定说综合地价要怎么考虑这个因素，考虑那个因素，还要听取老百姓的意见，事实上我们一个直观的印象就是说综合地价相关官方网站上公布出来的一个价格，至于这个价格怎么来的，合理不合理，有没有举行听证会，有没有进行听取征求各方面的意见，有没有进行过论证，大家一概不知。这个也就存在一个为什么大家对于综合地价补偿，觉得你像国有土地一亩地他拍卖可以拍卖几百万甚至上千万，但是对于集体土地综合地价也就是一亩地几万，高的也就是十几二十万高的，也就这么多，所以说导致价格它的差别还是非常大的。当然我们是借网友这个问题，衍生出一些介绍我们国家的法律，就是说土地制度，包括补偿价格的差异怎么来的，还有就是在实践当中的一些缺陷的问题。

当然我要回答网友的问题的话，可能就是一句话，那么只有地上建筑物的补偿，没有土地的补偿，这个肯定是不对的，我们有权利拒绝交出土地，但是如果说对方认为说你拒绝交出土地没有正当理由不合法，对方也可以走法律程序，对方可能会做一个强制交出土地决定书，或者是说给你直接做一个补偿决定。但是作为我们老百姓来讲，如果说你认为强制交出土地是违法的，我们可以走法律程序，我们可以通过司法救济来保护自己的合法权益，这就是一个我们说法律上的一个博弈的问题。